崔各庄（南皋村）四兄弟的混战中，老四绿城晓风印月刚加入，出圈的奶西村地块已磨刀霍霍。

刚踩完太阳宫地块的局长，深感三环的繁华，隔天实探中建和首开刚竞得的奶西村地块。话不多说，先上一波实拍。

地块实拍

西侧东洲家园

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有潜力的发展板块，商业医疗是短板

两地块位于奶西村，还是惯例，先看看大的区位。奶西村位于朝阳望京西北，北苑东，被北五环与京承高速隔开，距离京承高速约1.36公里，距离孙河别墅区直线约4公里。虽然板块内分布着汽配城、文创园等产业园区，且东侧奶东村打造了北京首个艺术金融国际创新园区，但文艺气息养成绝非一天能行。不过，值得期待的是，地块东南2公里左右，未来3年后有阿里新北京总部圈层红利可享，更有电子城北区的加持，价值可提升，不可避免地正在成为下一个大望京板块。

不过目前，局长亲探的感受是，城市界面一般，如果说朝阳的三环太阳宫是英伦风，那么五环的奶西村，一下子就变成了乡村田园风。奶东村为自留村，整体建筑为三层，人员多为租房人群。

这城市界面的转化，缘何？奶西村棚户区改造规划今年才基本定下来。

好消息是，除住宅用地外，区域规划了约3.05公顷的综合性商业金融服务业用地和约2.79公顷的公共服务配套设施用地。包括9班编制的托幼所和27班编制的九年一贯制学校各一所。

地块具体位于来广营北路东侧、顺白路北侧，京承高速西侧，自驾十分便利。局长亲测，可从来广营北路直达北五环的广顺桥，15分钟到达望京商圈。搜索百度地图得知，自驾前往北苑需10分钟，国贸、三元桥需25分钟、中关村需28分钟，半个小时工作圈，妥妥的，没问题。

善各庄地铁站周边

自驾很方便，但公共交通匮乏，不邻铁，距离最近的是14号线善各庄站，2.2公里，只能依靠公交869路或单车出行。插一句踩盘过程，10点不到，善各庄作为14号线终点站，车上只有局长一个人，也是人生第一次经历。地铁出来周边满满的荒凉感。

另距13号线北苑站2.5公里，距望京地铁站6公里左右，公交车15分钟，还是很快的。有人会问，不是有轨道规划吗？17号线勇士营站（5公里左右）和13号线B段，但不确定落地时间，就先别期待。

公交线路有855路、869路、944路、939路等，可以通勤地铁善各庄站、北苑站、望京站、顺义等地。

交通说完了，来说说买房人比较关心的医疗、教育、商业等配套，目前教育资源有东洲家园旁的芳草地国际学校、陈经纶中学、国资中心幼儿园等。

商业医疗资源几乎没有，目前只能社区商业和社区卫生服务站。局长问了东洲家园的居民，其回答道西侧据说是商业配套，停工近两年了。

望京商圈

大型商业望京商圈比较多。另外上述提到的商业用地建成后会好些。

医疗周边较近的是东侧2公里左右的惠尔康医院奶东分院，另外周边有两个养老机构。

值得期待的是，来广营地区将投资两家医院，分别是：朝阳园北区国际医院、来广营2.99配套医院。其中朝阳园北区国际医院投资更是高达60亿元！

生态资源是奶西村的长板。地块直线2公里范围内西侧有清河营郊野公园，北侧有温榆河公园、东侧有奶东公园、南侧有朝来森林公园。

局长在来广营北路旁还发现了水田，看着像莲花和稻秧，这也是田园风很浓了。

综上，交通教育还算接受得了，商业医疗缺乏，生态环境好的奶西村地块，更适合年轻家庭，上班在望京、北苑、亚运村甚至中关村等区域，或养老需求，更喜欢安静生活方式的家庭，都可以关注起来。

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产品大猜想，高标准、稀缺洋房

未来，这块区域仍有供地，这就导致出现踩踏行情，很多项目产品同质化之后，让买房人眼花缭乱，无从下手。而奶西村目前2个地块的楼面地价与销售指导价之间有约3万/平价差，尤其首开竞得地块价差超4万/平，有媒体粗略计算出，首开竞得地块的项目毛利率≈34.84%。其竞得的319-320地块大概率会做小高层产品，单套如果算120平，一共753套房。首开深耕北京，值得信赖。如果做部分小户型，主打刚需刚改，价格估计600万起步，可以说没有竞品，不愁卖。

318地块，打造低密洋房可以说板上钉钉，虽说中建房山某项目闹了机械车位问题，但产品设计整体ok，既然中建这么加足马力拿地，或会做叠拼产品，直接对标周边北苑板块的天润福熙大道，吸引品质改善人群，且总价优势很大，大概1000万起步。该地块要建设高标准住宅，无配建。

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朝阳北年轻、养老家庭置业首选

奶西村周边几大板块房价地图

较近的北苑板块二手房价一直在上涨，2020年开盘的华贸铂金墅总价1770万/套起；

在售尾盘天润福熙大道飙到了12万/平，2020年开盘在售户型为叠墅四居，2190万/套，137平1824万/套；

润泽御府，2021年开盘，近千平大户型在售，最低6000万起。

区域一直没有住宅新盘入市。供应少，二手房价格直接拉高。2010年的润泽悦溪，挂牌均价105823元/平。部分房源达到约13万/平，10年间涨了10倍。相比来看，奶西村地块倒挂优势明显。

臻园实拍及价格

再看局长亲测的望京地铁站A口附近二手房源，比如臻园、南湖东园、望京花园等。

南湖东园价格及实拍

再就是东南侧2024年交付的阿里新总部周边，之前没赶上望京府、华樾北京的，可以等一等奶西村了。

奥森板块的二手房挂牌均价在8-9万/平，次新房项目在12万/平左右。

做核酸检测的队伍

具体到地块紧邻二手房，只有2015年的东洲家园自住房，57377元/平。当时限价2.2万翻了4倍，到如今地块指导价8.9万，omg！

新房方面，周边无竞品，近些的是距离7公里的火热的崔各庄南皋村4兄弟，也都不邻铁，不如奶西村地块畅达性高，不过文艺底色较浓厚，也能承接望京、酒仙桥外溢需求。看价格的话，绿城·晓风印月102平户型总价最低850万元起。其余请看测评，不再赘述。如果奶西村地块降价到相同的价格，有望京加持，产品不愁卖。还有一点就是4兄弟不如奶西村地块纯粹。

东侧直线距离4公里的孙河板块，合院、平层居多，都是2000万级起步，以及4000万级，如果刚改人群，还是考虑一下预算比较好。1000万，还是考虑奶西村吧。

其实局长没真正认识崔各庄奶西村之前，一直以为其隶属于昌平，抱歉了，对不住粉丝。如果昌平置业还有粉丝会问到最近的建发珺和府，600万左右也ok。具体看测评。局长只想说城市界面也不太好，还属于昌平，不多说了。

再来说海淀，奶西村离中关村半小时车程，那么海淀永丰双子也比不上奶西村的品质以及性价比。

综合来看，奶西村这个区域，尽管红海，但依旧非常值得买。虽地块配套一般，但背靠北苑和望京，尤其望京板块产业聚集效应较强，未来升值空间还是很大。且有一定的一二手房价倒挂优势，各位打新，还追求品质的，绝对ok。

等售楼处开放，局长诚邀各位对项目感兴趣的粉丝，参与局长专属优惠看房团一同去参观品鉴，请扫下方二维码报名吧！

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