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东京在日本的位置 东京都位于关东地区南部，大致位于日本列岛中心。东部以江户川为界与千叶县连接，西部以山地为界与山梨县连接，南部以多摩川为界与神奈川县连接，北部与埼玉县连接。东京圈由东京和三个邻县埼玉、神奈川、千叶组成。这个地区的人口占日本总人口的26%。首都圈由东京都和周围的七个县埼玉、神奈川、千叶、群马、枥木、茨城、山梨组成。东京都是都行政机构，它由更小的行政单位组成，包括区和市町村，“中心”区域被分成23个区，西部的多摩地域由26个市、3个町(cho)、一个村(son)组成。23个特别区和多摩地域形成了一个狭长的地带，东西宽90公里，南北长25公里。在太平洋上的伊豆诸岛和小笠原诸岛，尽管地理上与东京都分离。也属于东京都行政区划的一部分。两个岛上有2个町和7个村。东京的总人口1277.579万（2007年7月26日），面积大约2187平方公里。气候温和。 23特别区总覆盖面积大约621平方公里。人口呈上升趋势，居民845万，人口密度每平方公里约13063人－－2005年9月1日。商业办公设施在这二十三个区内相当集中。东京这部分地区拥有充实的交通网络，使得这个地区的交通和购物相当便利。但也存在着一些必须加以说明的课题：随着办公和其他商业设施的增加，导致该地区作为居住地的基本功能在减退。逐渐减少的水区和绿化带致使舒适的生活空间逐渐消失。由于该地区木质房屋非常集中，地震灾害在该地区倍受关注。可以看到，在城市发展过程中，都市基础性设施的建设没有跟上时代的步伐，例如，二十三个区周边地带的道路。多摩地域面积大约1160平方公里。东京属于亚热带季风气候，四季分明、降水充沛。夏季受东南季风影响，降水较多。冬季则降雪较少。
日本国土面积那么小，为啥住得下1.24亿人，还能家家住独栋？

提起日本的住宅，大多数人的第一印象就是狭小，恨不得一块地当两块地用，让人不禁联想到曾经非常火的一个词“蜗居”。但奇怪的是，我们普遍看到的日本住宅，甚至都还是独门独栋。

在土地面积不足的情况下，纵向开拓空间，加高楼层，提升居住条件，这是大多数国家都会采取的措施。明明房子很小住着很憋屈，但日本似乎并没有大肆建设高楼的想法，这到底是为什么呢？

高楼不是不想建，而是不能随便建

根据外交部更新的日本国家概况，截至2023年8月，日本的人口总数约为12443万人，陆地面积约37.8万平方公里，人口密度约为330人/平方公里。而2023年年末，我国全国人口为140967万人，人口密度约为147人/平方公里。

日本的人口密度是我国的两倍多，但这也仅仅是全国平均下来的人口密度，囊括了不适宜人类居住的区域，如山体、沼泽等，实际上的人口密度远不止于此。

就拿东京来说，东京的实际面积约为2155平方公里，2023年12月的人口统计数据为1410万人，东京每平方公里需容纳的人数为6543人之多。所以日本的“蜗居”原因可见端倪。

日本是以岛国为主的国家，其国土面积小且自然资源十分匮乏，在人口密度高和地震灾害频发的情况下，建筑设计必须考虑到居住需求和自然环境，而自然环境是限制日本楼高最大的因素。

近现代以来，日本以网格型街道布局为主，住宅又分为集合式住宅和独立式住宅，我们所看到的独门独栋的房屋，就是独立式住宅。

集合式住宅普遍用于租赁，而独立式住宅多以自建房或自购房为主，也就是我们所说的独栋别墅，一般来说占地面积较小，楼层在三层左右。

这种独立式住宅通常并列而立，住宅之间的距离也会缩减到最低限度，大多数都无法通行，更有极端情况下会利用道路中间的空置区域修建房屋，用于出租。

这类住宅的建筑材料和结构等也与高楼不同，我们都知道，要建筑高楼大厦，必须要用水泥浇筑，才能更加牢固，而独立式住宅一般都是采用了柔性抗震结构和特殊的抗震装置，使用新型的抗震材料，让建筑更加轻量化，减少地震对房屋和居民的伤害。

但是就日本的人口密度而言，这样的低建筑群并不能满足基本的住宅需求，在日本的工业化进程中，人口越来越多，因此占用耕地面积来修建房屋，也是办法之一。

想方设法扩张国土都受阻，改革成为了必然

日本早就跻身于世界发达国家之列，用了不到百年的时间，就将城镇化率由1920年的18%，提高到了2014年的93%。但其导致的结果就是日本如今的总耕地面积被压减到5万平方公里，仅为陆地面积的13.29%。

因此日本并不能做到资源自给自足，类似于粮食、原材料等类型的物资都以进口为主。即便是在此情况下，日本也并没有划定耕地红线，来保护耕地和国民的粮食安全，甚至还有大量的耕地被废弃。

而我国国土面积广大，自然资源丰富，不仅能够实现自给自足，每年还会有大量物资的出口，但是就在这样的情况下，我国还是在2009年就划定了耕地红线，以此来保护耕地和粮食安全。

日本的耕地撂荒已经是多年来都难以解决的老问题了，据数据统计，近年来撂荒的耕地约为7100平方公里，占耕地总面积的14.2%。耕地面积小，是因为国土面积小，那么扩张领土不就是最直接的办法吗？

因此在上世纪这样物资匮乏、科技不够发达的年代，日本政府发动侵略战争，企图通过物力强取豪夺，发展殖民地，然而战败收场。

除此之外，日本还一直执着于国后、色丹、齿舞和择捉四个岛屿的归属问题。二战前，这四个岛屿本来是属于日本的，二战后被苏联占领。1956年，苏联与日本签署苏日宣言，其中提到苏联准备还给日本两个岛屿。

但时至今日，日本已经因为岛屿的归属问题与俄国会谈几十次，依旧没能要回这四个岛屿，这事儿在日本人的眼里，也觉得几乎是没什么希望的事情。但国土问题刻不容缓，日本政府还有别的办法。

填海造陆是日本近百年来采用的最多的扩张国土的办法，近百年来，日本的沿海城市有近四成的土地都是通过填海造陆形成的，早在2015年，日本就通过填海，增加了约12平方公里的土地面积。

不过填海造陆也导致了非常严重的“后遗症”，日本沿海城市的海岸线正在逐渐消失，日本意识到之后，就开始对填海造陆项目进行严格的管控，但并没有绝对的禁止。

近年来的日本虽经济发展迅猛，但也是四面楚歌，四岛要不回来，不能发动战争，填海造陆遇阻，人口数量众多，且老龄化严重。而住房是人类的基本需求，土地、自然环境都受到限制的情况下，新建住宅太难，所以改革住房制度，也是必经之路。

租购并举+租售同权，从根源上解决问题

二战后的日本，在经济复苏时期的飞速发展令世界惊叹，短短15年间城镇化率就提升了约35%，住房需求大幅提升，因此催生出了公营住宅和公团住宅制度，同时解决国民自建或购买住宅、低收入阶层租房以及城镇新入居民的住宅困难问题。

随着城镇化的快速发展，农村涌入城镇的人口越来越多，原本的公营住宅和公团住宅制度已经不能满足大量的住房需求，日本开始用租房的形式来解决城镇的住房供给紧张问题，慢慢建立了租购并举的住房制度。同时制定《住宅金融公库法》，为自建或自购住房的家庭提供长期低息贷款。

在经历了1990年的房地产泡沫破裂和2008年金融危机之后，日本的租房需求越来越大，日本政府也逐渐完善了房屋租赁市场和相关制度，租购并举的住房制度越来越成熟，适应了日本如今老龄化和单身人口越来越多的人口结构。

租购并举住房制度的成功之一是日本实行的租售同权，也就是说，不管是买房还是租房，大家享受的市民待遇都完全一样，孩子可以上同样的学校，看病不用提前咨询外地医保可否报销。

加之日本相关法律法规的完善，也使得日本的住房租赁市场趋于稳定。日本的住宅虽然普遍都狭小，但麻雀虽小五脏俱全，国民不会因为没有拥有自有房而焦虑，不用担心社会资源的分配问题，幸福感得到了满足，社会关系也更为稳定。

有数据统计，日本虽然有着成熟的租房租赁市场，但其住房自有率并不低，常年保持在60%左右。事实上，租购并举的住房制度，兼顾了不同消费阶层的人群。

在租售同权的情况下，低收入人群选择租房，可以保证自己手中的可分配资源更多，消费能力也会更高，毕竟购房不管在哪个国家，都是一笔巨额开销，极易让一个家人的消费水平断崖式下降。

结语

目前，我国房产牵涉的行业众多，资源广泛，和太多的公共福利绑定在一起，尤为明显的就是教育资源的分配与孩子的户籍绑定，外地医保报销问题等，虽然在逐步完善，但依旧任重道远。并且我国的房价已经成为年轻人的负担，大家比起购房，更热衷于将手中的可分配资源用于提升生活品质，日本租购并举的住房制度值得我们学习借鉴。

参考资料

1 《日本租购并举住房制度：阶段性演进、借鉴与启示》经济研究参考
2 《日本开始严管填海造地》IMI每日综述
3 《日本城市住宅抗震材料及结构技术对中国乡村住宅的启示》武汉理工大学
4 《日本城镇化对城乡收入差距影响的实证研究以及对中国的启示》兰州财经大学
5 《普京：日本没有理由要求俄归还千岛群岛4岛》新华网
6 《日本防治耕地撂荒的现实困境与政策布局》亚太经济
7 《日本国家概况》外交部

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