近期，

诸葛找房发布的市场数据显示

2019年12月份，

昆明二手房房源量环比增长39.41%，

达113575套，

市场均价14105元/㎡。

一眨眼2020年已经来啦！

我们一起来看一看，

目前昆明楼市情况如何？

↓↓

五华区

西山区

盘龙区

官渡区

呈贡区

（昆明热门小区房价数据来源安居客 仅供参考）

外围：近一半城市二手房价下调

按易居发布的报告，截至2019年11月底，全国100个城市商品住宅库存总量47359万㎡，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据来看，当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势，库存压力逐步增大。

在库存增加的同时，按国家统计局发布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70城二手房方面，有接近一半的城市二手房在下调，包括热点城市北京、广州、天津、成都、青岛、武汉等等。

此外，CREIS中指数据显示，全国10个重点城市二手房价格累计下跌0.14%。特别是近几个月，10个重点城市二手房价格再次进入下行通道，且跌幅逐月扩大，北京二手房更是连续5个月环比下跌。

本地：库存增加房价却在涨

据诸葛找房数据显示，去年12月，昆明二手房房源量环比增长39.41%，达113575套，为连降5个月后的首次增长外。易居房地产研究院发布的《中国百城住宅库存数据》也显示：昆明上月的库存面积达601万平方米，同比增加7%。这个库存数据超过了昆明锐理、昆明中原、克尔瑞等3家机构发布的2017年商品住房的库存数据。

资料图▲

虽然库存增加，但按国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。昆明11月二手房环比上涨0.6%、同比上涨7.8%。相比10月份，昆明二手房宅的环比涨幅还为0.3%，到了11月份，环比涨幅就已到了0.6%。不过，同比涨幅相同。

对比：11万套库存是什么概念

对比同期数据，重庆为139951套，成都超过12万套；武汉突破11万套；南京有7.5万套，杭州10万套。昆明库存二手房已超过南京水平。根据易居发布的《中国百城库存报告》，截至2019年11月底，全国100个城市商品住宅库存总量47359万㎡，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据来看，当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势，库存压力逐步增大。

当下仍处在严格调控之下，新增二手房仍在持续走高，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

探讨：昆明房价会降吗？

不少购房人都曾记得，

在昆明楼市发展的20多年历程中

曾出现过两次房价下跌，

其一是2008年，

其二是2014年。

特别是2014年，

一大波中小房企被拖垮，

资金链的断裂，

也滋生出一大批烂尾楼，

这一波下跌一直

持续到2016年下半年。

那么，

此次昆明的库存增加，

是否意味着房价将要下降？

观点一：将以“稳中小进”趋势运行

诸葛找房市场研究员姜国君分析：12月份，昆明二手房源明显回升，市场逐渐回归常态，但与2018年同期相比仍显不足，说明市场增量处于合理区间。楼市经过了几年的承压以后，目前仍然面临调控持续严格、资金监管收紧、市场分化加剧的局面，但同时也应该看到2020年楼市的局部转机，其中西部地区发力的可能性要大一些。以昆明为例，城市格局扩大，市场稳健发展，生活及买房压力比超特大城市要小，房地产开发以及市场行为将得到一定的关注和倾斜，房价也将得到有效支撑。然而，基于库存压力确实存在，去库存诉求仍然比较强烈的现状，预计房价上涨空间有限，稳中小进将成为2020年的发展趋势。

观点二：触底反弹 但难以快速上涨

贝壳找房分析认为，今年新房供应回落及新房价格优势减弱下（一二手价格倒挂消失），新房对二手房的分流作用将减弱。预计今年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套，交易额达7.24万亿。

此外，在贝壳成交中，省会城市的购房者，其户籍地来源于省内非省会的占比呈现增长态势。2019年，各省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴等，这将进一步吸引省内以及外省购房者，对今年二线城市的住房市场形成支撑。在慢节奏下，业主卖房周期拉长，以北京市场数据为例，链家二手房业主平均成交周期近112天。此情况下，虽今年二手房市场将触底反弹，但价格难以快速上涨。成交量的慢增长意味着价格稳增长，房价快速上涨的时代已经结束。平稳的慢市场下，买方的选择权将会更大，话语权更强。

资料图▲

观点三：最大跌幅较难达到2014年水平

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，包括昆明在内，今年全国100个城市库存预计会缓慢上升，但不同月份可能表现不一样。比如上半年预计市场仍是以降温为特征，房企或依然会加快推盘，这会导致库存上升速度更快。而到了下半年，预计政策面开始宽松，库存上升速度放缓，库存压力有所释放。而从去化周期来看，其受到库存和成交数据的双重影响。从成交数据看，上半年预计还会继续降温，去化周期会有所拉长。到了下半年尤其是第四季度，去化周期数据预计平稳。

模拟今年库存和存销比数据的大致走势认为，今年年底全国100城库存规模同比增幅或为5%，存销比达到13个月水平。综合全年走势，此类指标总体上会处于相对合理的区间。

预计今年70城二手房价下跌月份数将多于上涨月份数，全年环比涨幅以负值为主，年中前后可能见到跌幅最大值。主要原因：一是从市场规律看，截至2019年11月，本轮房地产周期房价已经上涨了56个月，相比过去几次短周期时间更长，幅度更大，因此也必然会经历较长时间的房价调整阶段。目前无论从土地市场、新房市场还是二手房市场来看，都已经显现市场调整的拐点，预计明年初70城二手房价开始下跌。二是本轮房地产周期跟以往有所不同，商品住宅库存去化明显但并未明显回升，整体水平不高；同时，整体货币环境从2018年就开始趋松，本轮影响CPI上行的核心因素猪周期预计将在今年下半年回落，届时货币政策将有更大的空间，年中左右房价可能跌幅收窄。综合考虑，在当前“稳”的预期下，房价最大跌幅较难达到2014年下半年的水平，房价调整将相对缓和或者经历更长的盘整时间。

观点四：下跌必须要达到临界值 昆明尚处安全

亦有业内观点认为，库存增加而导致价格下跌，必须要达到一定的临界值才行。

根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36－18个月的，要适当减少供地；18－12个月的，维持供地持平水平；12－6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12－6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

从最新的数据：昆明去化周期6.3个月来看，昆明尚处于安全地带。而且，随着国家《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》和云南省公安机关户籍业务服务指南》的实施，人口将持续涌入昆明这样的省会城市，有人就有需求。可以肯定的是，在未来的一到两年内，房价不会大跌，但同样不会允许大跌，维稳是常态。对于想要买房的人们来说，这是个是好时机。

来源 春城晚报-开屏新闻 记者 张勇 部分内容综合自安居客

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