大跌眼镜！

上海楼市新政公布第二天，上海一个套均总价5000万，最贵1.5亿的独栋别墅项目，开盘当天竟然就卖光了！

怎么回事？

不是说市场很差吗？

不是说有钱人都润了吗？

看来只要产品对，市场的购买力还是很强的。

上海楼市，有钱人并没有走，只是在等待合适的时机、合适的产品出手。

老牌别墅区天花板小区

这个开盘当天就被抢光的独栋别墅，叫安澜西郊；

位于青浦徐泾别墅区，项目周边全是独栋别墅小区。

小区总占地约500亩，一期独栋别墅100幢，容积率0.34；

二期花园洋房69户，容积率0.49；

这次三期50套372-857㎡独栋别墅入市，均价119800元/㎡，总价段在3000万-1.5亿之间。

<部分一房一价表>

三期容积率0.45，位于整个项目的最东区。

徐泾别墅区是上海老牌别墅区之一，区域内别墅多建造于2000-2005年。

安澜西郊是片区最新的项目之一，无论从房龄，品质，还是总价来讲，都是徐泾别墅区的龙头产品。

小区全石材外立面手工雕花，纯正欧式建筑风格；

2016年底竣工的次新小区，小区内会所泳池健身房等配套齐全；

对于喜欢独栋别墅，但又不想买二手房的有钱人来讲，是个很好的入手机会。

项目选房过程中，也是面积最大、价格最贵的产品最先被挑走。

上海有钱人的购买力，永远不会让人失望。

从区位来讲，徐泾距离核心市区不远，自身也是大虹桥核心区；

徐泾别墅区发展成熟，圈层统一，各种配套完善，国际学校集中在项目周边环绕；

商业方面：周边有永业购物中心、迪卡侬、百安居、龙湖天街、虹桥天地等，生活氛围醇熟。 教育方面：板块内拥有多所国际学校，宋庆龄幼儿园国际学校、蒙特梭利幼儿园、上海新加坡国际学校、上海韩国学校、上海美国学校、上海英国学校等。

稀缺是王道楼市改善主导，稀缺铸就价值‍‍‍‍。在限墅令颁布以后，上海真正意义的独栋别墅，有多稀缺不言而喻。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

限墅令之下，上海独栋别墅建设的土地不再获批，独栋买一套少一套。

对于富人来讲，别墅包含了稀缺性，奢侈性，是身份的象征，也意味着顶级圈层。

从居住的角度的看，别墅的私密性无敌，尤其是近郊和主城区的别墅，充分满足了富人大隐隐于市的需求。

对有钱人来说，独栋别墅，有天有地，私家别院，上下几层，动辄几百平的实用面积是市区三房永远无法媲美的居住体验。去年以来，因为富人对别墅类产品居住体验的追求，上海的别墅迎来一波补涨行情。

举几个例子，同在徐泾的虹桥御墅，2021年交房，5万涨到了现在的8万多‍‍‍‍，小区品质很高，干挂石材‍外立面；

此外徐泾的居里别墅，九溪十八岛，金丰国际社区的万科兰乔圣菲‍‍‍‍‍‍等等，大虹桥的这些别墅都有不错的涨幅。

还有闵行华漕的西郊庄园，号称亚洲十大豪宅，目前小区挂牌价都在8000万以上，单价在20万以上。

看成交记录，短短两年，价格翻了一倍，开盘至今，价格翻了二三十倍。

大虹桥的别墅区，有钱人真不少‍‍‍‍‍‍‍。

此外，上海其他几个别墅区，朱家角别墅区，莘闵别墅区等等也有不错的涨幅。

其实从全国层面来看，各大城市的别墅也开始领涨，与普通住宅的行情走下开始分化。

表现为别墅大涨，普宅小跌或小涨，‍‍‍成都，苏州，长沙，无一例外。

与上海的逻辑相似：稀缺，尤其是近郊和主城内部的独栋别墅。

别墅持续跑输+限墅令 = 持续减少的别墅供应，导致别墅的供需关系开始恢复，从过剩变为紧张。

过去别墅被称为是投资毒药，甚至一度和文旅盘、商住、写字楼并列为不能碰的不动产。

‍‍‍‍‍如今随着供需关系恢复，独栋别墅正迎来价值回归。

安澜西郊日光，看似大跌眼镜，实则意料之中；背后最核心的逻辑就是独栋别墅这类产品断供多年，十分稀缺‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍，尤其是在一手市场上‍。

很多有钱人有处房情节，面对这样稀缺的品质独栋别墅新房，自然不会错过。

同是独栋，浦东康桥顶级别墅却爆冷‍‍

与安澜西郊形成对比的，是同在今年入市的浦东康桥顶级独栋别墅绿宝园四期。项目总价在6000万-1.2亿之间，没想到却直接爆冷。

绿宝园四期成上海今年首个零认购，取消开盘的别墅豪宅。

绿宝园四期在开盘前发布公告，38套别墅，在认购登记期间无意向认购客户登记认购。

别看现在无人问津，康桥绿宝园其实也大有来头。

绿宝园曾在2005年至2007年连续3年入选中国房地产联合会“中国十大超级豪宅”榜，媲美汤臣一品。

10年前，绿宝园的别墅就卖到2000万元，月租金最高达8万元。

今年第七批次新推房源中，绿宝园四期推出38套独栋别墅房源，面积700~818平方米，备案均价12.33万元/平方米，套总价在6600万元~1.27亿元。

绿宝园四期早在2005年就已建成，之前一直只租不卖，租客大都是外企高管，月租金4万~8万元。

现在租约到期后开发商收回房屋，翻新后作为新房进行售卖。

绿宝园外立面由黄金麻干挂石材打造，配备涉外别墅级草坪活动广场，下沉式露天泳池，喷泉广场，不论社区内部还景观园林，即使放在现在，依然是顶尖品质。

这么牛逼的产品，而且还是独栋别墅，咋就卖不动了呢？难道浦东的独栋不稀缺？

问题出在了地段和周边环境上。

绿宝园四期总价在6000万-1.2亿之间，这个价格可以买市中心的顶级豪宅大平层。

或在佘山、大虹桥买超级别墅，绿宝园明显竞争力不足。

而且绿宝园周边1公里范围内是旧厂房、汽配城、家居建材市场等，

富人需要的高端商业，优美城市界面，国际学校，附近都没有。

城市界面杂乱，周边环境既不繁华，也不静谧，但总价又很贵。‍

交通也不方便，在投资价值与居住体验方面，不如同价位市区大平层。

写在最后

所以项目总价一定要与地段相匹配。

康桥一个明显的刚需地段，承接不了6000万以上的购买力‍。

别说6000万，但凡预算超过2000万，多半都不会考虑康桥。

上海楼市里，每个板块都有自己的清晰定位，刚需，改善和豪宅一目了然。

如果超过板块上限的总价，就会有些尴尬，典型表现就是流动性差，或者涨不起来。

绿宝园就是这样典型的错配产品。

最后，市场一直在变，然而买房的逻辑却大差不差，无非品质、地段、稀缺（供需）几个要素。

把握住本质，才能领先于市场。

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