2021年12月9日，北京规自委官方网站终于公布了《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》的征求意见稿。

这份“征求意见稿”把未来15年，北京轨道交通规划一次性全部“端上来”，可以让大家把握未来15年北京城市发展的“趋势”。

这是北京楼市最好的“投资指南”。

哪里可以买，哪里不能买，显然“一目了然”。

《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》征求意见稿首先提出了“服务对象”和“总体方案”。

第一，重点服务“四大首都功能区”建设。

北京未来15年的“轨道交通规划”重点服务“四大功能发展”，这个目标非常明确。

北京“四大功能”分别是政治中心、文化中心、国际外交中心及科技创新中心，属于四大功能的重点地区，地铁“重点关照”。

第二，以区域快线（市郊铁路）建设为主。

北京轨道交通主要由五种类型构成：区域快线(S线)+地铁普线(M线)+地铁快线(R线)+机场专线+城际铁路。

其中区域快线（含市郊铁路）占了40%，要构建15条线路。

这说明未来15年，北京轨道交通的建设重心不是“地铁”，而是“市郊铁路”，所以拥有地铁的地方“就偷着乐吧”。

第三，轨道交通建设依然“重北轻南，重东轻西”。

从大格局上看，未来15年北京的轨道交通建设中，北部建设力度要高于南部，东部由于副中心的存在，明显强于西部。

所以在未来15年，城市发展依然是“重北轻南，重东轻西”。

从上面这种官方提供的“2020-2035年北京轨道交通线网规划图”，我们可以发现“6大崛起地区”和“6大失意地区”。

第一，副中心崛起和通州南失意

155平方公里的副中心核心区是本次规划的最大赢家，地铁规划线路“密密麻麻”，显然是奔着打造“第二个东西城”去的。

但是通州的南部却“一片空白”，包括“西集”、“漷县”、“于家务”和“永乐店”基本上未来15年没有可能有轨道交通了。

所以在通州买房，就买“155平方公里的核心区”。

第二，顺义南崛起和马坡失意

顺义其实是这一次轨道交通的赢家之一。

但主要集中在顺义南的“后沙峪”和“仁和镇”两个地区，拥有三条地铁线路，分别是“三城联络线”，“R4东延线”和“15号线”。

这三条线路都很关键：“三城联络线”可以拉动海淀码农，R4东延线连接朝阳第四使馆区，15号线是通往望京。

而马坡地区要“惨一点”，只有“城际铁路”和“通密市郊铁路”，未来15年没有“地铁线路”。

马坡居民估计要“疯狂提意见了”。

第三，回天地区崛起和海淀北失意

这一次规划公示中，回天地区确实是最大的赢家之一，不仅有17号线支线盘活了天通苑北，同时还有“三城联络线”，“13号线分叉”，“新中轴线”、“19号线北延”等线路。

未来15年，回天地区崛起已成定局。

相反“海淀北”地区还是只有16号线和三城联络线，19号北延支线也只是预留廊道，可能要到2035年以后才能建成了。

永丰北的故宫北院地区的升值空间被压缩了。

第四，石景山崛起和青龙湖失意

石景山地区由于是文化中心功能之一，未来要新增“18号线”，“11号线”，“30号线”以及“S1京门线”，所以石景山地区应该也是赢家之一了。

而青龙湖地区确实“被打爆了”，14号线西延线显然“不出六环”，应该只到“中央民大附中”的王佐路附近。

这就意味着青龙湖公园版块，未来15年都很难通地铁了。

第五，大兴生物医药基地崛起和大兴机场的失意

对于大兴来说，生物医药基地是一个重要的产业片区，未来除了4号线以后，还有S6号线、20号线和19号线南延。

所以大兴生物医药基地是未来看涨的一个片区，尤其是随着首都医科大学的迁入。

而大兴机场的周边，比如榆垡地区等，从目前看，还没有看到具体的规划线路，预计15年内都很难有地铁线路的通勤。

此外房山大学城地区将会迎来“S6号线”，同时还预留了一条新的地铁线路。

第六，亦庄崛起和亦庄南的失意

亦庄地区在未来15年将会新增三条地铁线路，包括S6号线、31号线和一条新线路，S6号线主要是带动河西区和马驹桥地区，同时预留一条新线路直达河西区。

很显然，S6号线是最关键的，沿着六环路从通州直达亦庄，未来的亦庄北京儿童医院主要依靠这条线路。

而亦庄地区一旦出了六环路，亦庄南部地区基本上就没有地铁了，包括采育、青云店、长子营等地区。

值得注意的是，城际联络线二期依然保留，采育地区可能有城际高铁可以乘坐。

综上所述，本次北京的《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》中，重点突击的地方主要是5-6环之间，6环外地区依然是一片空白，仅有少数六环外地区值得投资。

五环时代已经全面崛起，六环时代还尚需时间。

从本次轨道交通的建设密集度上看，北京城市副中心显然是“最大赢家”，其次是昌平的回天地区，然后是亦庄地区，石景山地区及顺义南地区，最后是大兴生物医药及房山大学城地区。

而像很多热点地区，可能会比较失落，比如顺义的马坡地区，海淀北清路以北地区，丰台青龙湖地区，通州南的采育、于家务、永乐店等。

所以这一次的轨道交通规划公示，估计会引起较大争议。

而且本次仅仅是一个“征求意见稿”，最终版本可能还会做调整。

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