作者：黑天鹅

南京新街口的东北角，曾经像是一个魔咒。

前前后后有十几位浙江、广东服装老板都曾在新街口东北角的时代广场（南京德基的前身），亏得血本无归；

据说，当时因为时代广场很冷清，高管曾暗里地聘请新百原来的老总戴明红出马，但最终还是没能使时代广场发展起来。

李嘉诚，这辈子几乎没投资失败过，却在这儿折了戟。

他的百佳经营不到1年半，就宣布闭市休业……

他只能连连摇头，叹气：扶不起的阿斗。

然而，神秘低调的吴铁军，却让南京德基广场，开启了新街口商圈最大之变局。

过去十余年间，德基广场，如同狂奔的黑马，一举扫除新街口东北角的商业阴霾。

作为后起之秀，知名度虽不及南京新百、中央商场和金鹰国际，但销售额实则为四家之最，吸金能力极为强劲。

来源：公开数据

制图：独角Mall

德基广场不仅越过了左邻右里，在全国的购物中心里也是个耀眼的存在。

2019年，德基广场的销售额达122.4亿元，以同比22%的增长，领跑南京第一，力压深圳万象城（90亿元），成为全国最赚钱的单体购物中心！

来源：联商网、公开数据

制图：独角Mall

小mall于10月7日，来到了南京德基，看到了LV、Chanel、Cartier等奢侈品的门口排队，感受到了人气。

南京德基，到底做对了什么，才会这么牛？凭什么吊打北上广深？

能给其他商场，带来什么样的年末冲刺秘籍？

先天优势：实力派玩家

位于中华第一商圈

人均社消额全国第一

01

连结亚洲最大地铁站：新街口

客流量近200万人次

车公庙，是小mall眼里，深圳最大的地铁交换站。

然而来到南京的新街口地铁站，才发现，是小巫见大巫了，出口渐欲迷人眼。

24个出入口，360度无死角，都是出入口。一层走到底，上一层、下一层还有出入口。

“世界上最遥远的距离是，你在新街口这头，而我在新街口那头。”

新街口商圈内已开业的购物中心、独立百货项目共16个，为南京商业项目密集度最高的商圈，工作日/节假日去重客流均近200万人次。

来源：商业地产头条、公开数据

制图：独角Mall

截止2020年，新街口商圈的零售业绩已突破400亿大关！位居全国商圈之首！

有人说，新街口，“天圆地方，风水宝地”。大概也是人丁兴旺的原因之一。

“不到德基心不甘，到了德基心才宽”，新街口是南京核心商圈，德基广场是核心中的核心。

02

客群辐射广：江苏、安徽的土豪

支撑德基广场销售的直接推手

购买奢侈品的，多是土豪在买买买。

南京的区域优势在于辐射江苏、安徽两省，特别是安徽沿江经济带，安徽地区高端商场以及奢侈品牌覆盖率较低。

《新财富》杂志2020年公布的“500富人榜”，富豪数量TOP10的省份中，江苏、安徽分别位列第5位、第9位，上榜者人均财富183.3亿元、160.9亿元。

来源：新财富

因此，由江苏、安徽的土豪们推起德基广场的销售，不足为奇。

随机询问的陈女士，就是来自安徽滨湖区：“我过来南京玩呀，顺便过来排个队，买几个包。”

说着，她就加入了LV的长队。

从富人群体延伸至普罗大众，也能发现南京商业的强消费吸附力。

据南京市统计局披露，2019年南京的社会消费品零售总额6135.74亿元。而人均社消额全国第一，为7.27万元。

后天努力：上进派玩家

超95%一线奢侈品牌、首店效应

招商团队：年轻化、辐射全国

01

大众品牌+高奢品牌

2019年引入15家首店

首先，德基是南京奢侈品牌最集中的商场，同时相对于北京、上海等一线城市而言，其国际一线品牌的集中度更高。

吴铁军接手时代广场（德基广场的前身）时，新街口这片商业区中奢侈品商场还是一片空白，即使是以高端和精品为主营方向的金鹰国际也不够国际化。

德基便填补了这个空缺，定位于高端商业的高端综合中心。

据公开资料，目前，超95%一线奢侈大牌均已进驻德基广场。

来源：商业地产头条

香奈儿、普拉达、古驰、路易威登和爱马仕等奢侈品，分别在北京、上海、南京的分布情况：

来源：联商网、公开数据

制图：独角Mall

北京、上海的区块分流明显。而南京，几乎都囊括在德基广场。

其次，相比广州太古汇、深圳万象城的高冷，南京德基，显得多了几分亲和力。

身为奢侈品商场，德基广场却能满足各个阶层的各种需要。

小mall观察到商场的人群里，不仅有排队买LV的成功人士、宝妈，也有稚气未脱的年轻人、走在时尚前沿的潮人。

连通地铁的B1地下层是网红餐饮云集的入口，有喜茶、%Abrabica咖啡、必胜客、桃园眷村、西树泡芙等网红品牌。

网红蛋糕店LADY M，当仁不让地排起了长队。

进入主厅，有HM、ZARA等快消时尚品牌，也有屈臣氏、SEPHORA等美妆集合店。

不单单以高奢撑起销量，还利用品牌差异化，客群错峰，吸引不同的客群。

随处可见，摆放着的艺术品。

最后，注重首店效应。

2019年，据不完全统计，南京德基引入首店15家，占32.6%。

来源：联商网、公开信息

制图：独角Mall

通过首店效应，自带流量的标签，蜂拥而至的人潮，给了大牌们非去不可的理由。

02

招商团队年轻化、辐射全国

会员服务周到

据业内人士姚先生说：“招商团队年轻，并且辐射全国各地的资源。这在南京本地其他项目的招商团队里不多见。”

德基有一个它们自己的APP，里面的会员服务确实很丰富：无论是下雨天需要的雨伞，还是手机没电时的充电宝，都有显示还剩的数额。

亲身体验德基会员服务的朱公子说：“会员服务很贴心，而且储藏柜旁边会摆放茶水、点心。有问题向他们咨询，他们也都很耐心。”

瑕不掩瑜

总体而言，还是“优等生”

能给其他商业，带来什么冲刺范本？

南京德基，目前也有一些不得不解决的瓶颈：

1、奢侈大铺动不了，还有不少零售、餐饮等新玩家还在排队，争一席之位。

一期有6.5万㎡，二期建筑面积为16万㎡。

然而，奢侈大铺动不了，留给新玩家的机会少，三期仍在建设中。

新的零售、餐饮等品牌争相想加入，只能排队等候。

来源：商业荟

2、体验业态较少。

截至2018年9月，南京购物中心体验业态占比仅27%，低于全国典型城市平均值47%。

而这些体验型业态，正是撩拨年轻人的有力武器，在这方面还是慢了半拍。

3、扩张缓慢。

德基目前只有南京一家，南京仙林、徐州德基仍在建设中。

来源：商业荟

能提供给其他商场的年末业绩冲击法宝：

1、在保持高奢业态的同时，引入大众、首店业态，吸引错峰客群。

得首店者，得人气。

首店，是商场同质化、疲软化竞争环境下的一剂兴奋剂。

可以引入国内外未见的知名品牌，或者将现有口碑好的品牌进行调整升级，成为品牌旗舰店、概念店。

2、招商团队辐射全国，注重消费型体验。

首先，年轻化的招商团队，更懂得“千禧一代”“Z世代”的偏好。

据2019年发布的《Z世代消费力白皮书》显示，中国Z世代人群最庞大，共计1.49亿人，到2020年Z世代将占据整体消费力的40%。

社交营销、体验业态更能吸引他们的注意力。

其次，外地招商，能从北上广深等城市中，收拢全国优质资源。

3、发展完善会员制，从积分、服务各方面获得口碑。

通过会员制的情感营销等手段、针对性服务措施，提升对消费人群的持续吸引力。

上帝创世用了七日，而南京德基14年创世纪！

距离2020年收官只剩2个多月了，希望这份“优等生的作业”来得不算晚。

期待各商场们决战最后一季度，争取早日，业绩吊打南京德基！

你看好南京德基吗？

你觉得今年，谁能超越南京德基业绩呢？

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